七部门通知加强管控 房地产中介要服务于去库存

,正文第一句话就是“房地产中介行业是房地产业的重要组成部分”。既然如此,房地产中介理所当然要服从“去库存”中心任务,服务于“三去一降一补”工作大局。

房地产“去库存”的主要内容,、着手建立购租并举的住房制度。从需求侧来看,新市民住房需求,大多就是购租并举或先租后购;从供给侧来看,“去库存”的含义就是缓解大部分城市,特别是三四线城市居高不下的存量住房。从上述两方面来看,服务于二手房或存量房交易的房地产中介,既肩负着重要责任,也面临着巨大发展机遇。

房地产中介要在“去库存”中发挥积极作用,首先是信息透明化,既要交易价格信息公开透明,更要真实房源的公开透明。唯有如此,才能如实传递供需信息,使买卖双方通过真实信息保障自身利益,这也是房地产中介“去污名化”的根本。

房地产中介积极参与“去库存”,政府的公共服务也要跟得上。特别是市、,全面推进存量房交易合同网签系统建设,、房屋成交价格和租金定期发布制度。房地产主管部门须会同价格主管部门,加强房屋成交价格和租金监测、发布,推动房地产中介“走正道”,以合理引导市场预期。

房地产中介参与“去库存”,也需要开发商充分认识租售并举的新阶段特征。近年来,一二手房之间的市场联动越来越紧密,客源在新房与二手房之间的转换越来越频繁,房产中介手中潜在的客源价值越来越大,是一手楼盘“去库存”的重要力量。一些开发商支付给房产经纪人的佣金明显高于二手房交易,这种做法值得鼓励。

必须强调的是,“去库存”与“去杠杆”是高度统一的,以“加杠杆”来“去库存”,无异于饮鸩止渴。此次七部门通知,再次对房地产中介的金融活动加以严格规范。房地产中介只有守住信息的中介、交易的撮合人本分,才能防止房地产交易非理性因素的放大,使住房供给与居住需求“配对”,而非与投机需求“错配”,把库存从开发商手里转嫁到社会上。

8月仍旧火热的房地产市场离不开贷款的支撑。央行8月初公布的7月新增信贷数据显示,以个人住房贷款为主的居民中长期贷款新增规模为4773亿元,甚至超过了7月整体新增信贷规模,数据反映了今年上半年房地产市场的全面回暖,也揭示出最近房价快速上涨背后的流动性“推手”。在房地产开发企业到位资金中,个人按揭贷款增长最为迅猛,1—7月累计同比增速高达54.6%。进入8月末,银行房贷业务积极性仍旧高涨,折扣力度不减。不过,专家分析认为,随着二三线城市价格上涨过快,部分城市房贷首付杠杆或会有所收紧。

一线城市首套房贷折扣力度大

日前,据统计显示,在其监测广州地区的23家银行中,汇丰银行首套房贷款利率从7月8.2折降至8折,仍为23家银行中的最低利率,也是当前全国首套房贷的最低利率。

其他银行较上月没有变化,最高的是渣打银行的执行基准利率。其余19家银行执行8.5折优惠利率,是目前首套房贷款的主流利率。首套房首付方面,23家银行全部为首付三成。

二套房方面,广州地区23家银行二套房全部执行七成首付政策,仍然是全国二套房首付最严格的城市。二套房贷款利率方面,最高的是广州银行的基准利率上浮15%,其余22家银行全部执行基准利率上浮10%。

从全国范围来看全国首套房平均利率为4.44%,相当于基准利率9折左右,二套房平均利率为5.39%,相当于基准利率1.1倍,和上月持平。一线城市的优惠力度依然具有优势,而三线城市的平均利率则普遍要比一二线城市更高一些。

据统计,首套房贷提供9折以下优惠利率的银行有156家,占比29.27%,其中125家银行提供8.5折优惠利率,5家银行提供8.3折优惠利率,4家银行提供8.2折优惠利率。二套房贷方面,35个城市共有516家银行执行基准利率上浮10%,是当前二套房贷款的绝对主流利率。利率出现松动的银行有1家,东莞招商银行从上月上浮基准利率的10%下降至本月的基准利率上浮5%,利率最高的是深圳的广州银行,上浮40%。

房产贷款对银行来说属于较为稳定的业务,加上可带动其他业务发展,虽然利润空间较小,但在经济下行风险增加的背景下,仍然是各家银行的重点业务。

央行8月份发布的数据显示,在上半年个人住房贷款猛增2.3万亿元之后,7月份4636亿元新增贷款中,住户部门中长期贷款增加4773亿元,几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。从陆续公布的银行半年报也可以看出,不少银行零售贷款新增大部分是个人房贷。

房贷的宽松进一步推升房价的上涨。交通银行金融研究部分析认为,商品房成交保持较高增速,与政策和流动性环境较宽松及“地王效应”对预期的引导有关。但随着房地产投资单月增速创年内最低,管理层对资产泡沫和地王现象的警惕提高,后续可能跟进出台收信贷、控地王、防风险的房地产收紧措施。

值得注意的是,近几个月房价环比涨幅连续居前的热点二线城市还有厦门、天津、杭州、武汉、福州、郑州等,三线城市中也不乏东莞、佛山等个别突出城市。交通银行金融研究部研究员夏丹分析认为,接下来,这些城市可能跟进出台房地产收紧措施。最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”,包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度,减少资金过度流入房地产市场。